Acheter des Biens Immobiliers en Thaïlande : Conseils d'Expert de Keller Henson

Rencontre avec Bastien, expert en immobilier chez Keller Henson. Avec une expérience riche, de la vente de projets à Bangkok à la spécialisation dans les nouvelles propriétés, Bastien partage son savoir sur l’immobilier en Thaïlande. Découvrez ses conseils pour les acheteurs étrangers, les astuces pour garantir un investissement réussi, et l’évolution du marché immobilier thaïlandais.

Paroles d’expert

Avant de répondre à nos questions concernant l’immobilier en Thaïlande, pourrais-tu te présenter en quelques mots :

Bien sûr, je suis arrivé en Thaïlande en 2013, mon parcours professionnel en Thaïlande a débuté en collaborant avec un promoteur renommé à Bangkok, j’ai fait mes premières armes et ensuite avec l’expérience acquise, j’ai pu intégrer l’agence Keller Henson. J’y travaille depuis six ans. Ma mission chez Keller Henson consiste à surveiller attentivement l’évolution du marché et à répertorier les nouvelles propriétés disponibles à la vente. Cependant, notre engagement ne se limite pas à la simple liste de biens immobiliers. Nous sommes déterminés à fournir des conseils précieux et un accompagnement complet aux acheteurs et investisseurs immobiliers en Thaïlande.

Présentes-nous en quelques mots Keller Henson :

Keller Henson est solidement implanté en Thaïlande depuis 2016, avec son siège à Bangkok. Nous avons déployé des agents dans des villes stratégiques telles que Bangkok, Phuket, Hua Hin, Koh Samui et Pattaya, afin de présenter nos offres et de fournir un service client dédié dans ces zones dynamiques.

Acheter un Bien Immobilier en Thaïlande en tant qu’étranger

En tant qu’étranger, peut-on acheter des biens en Thaïlande ?

Oui, en tant qu’étranger non résident en Thaïlande, il est possible d’acheter des biens immobiliers. Cependant, il est important de noter que seuls les propriétés enregistrées en tant que « condominiums », peuvent être achetées en droit plein, également appelés freehold ownership.
Il est important en Thailande de faire la difference entre 1 appartement et 1 condominium.
C’est seulement dans le cas d’un achat de condominium que l’on peut obtenir un titre de propriété pour le condominium de façon permanente, c’est-à-dire Ad vitam æternam. Pour ce qui est des autres catégories de biens immobiliers, tels que les biens commerciaux, les maisons, les appartements non enregistrés en tant condominium ou les terrains, ils ne peuvent être achetés que par des citoyens thaïlandais ou par des entités juridiques thaïlandaises, telles que des sociétés ou des personnes physiques thaïlandaises.

Mais si je suis par exemple marié avec un Thaïlandais ou une Thaïlandaise, est-ce que je peux acheter un bien en Thaïlande à 100% ?

Si deux personnes sont propriétaires d’un bien et qu’il y a un étranger parmi elles, il faut respecter les conditions d’achat pour les étrangers afin d’obtenir un titre de propriété en droit plein (freehold). Donc, si l’une des personnes est étrangère, il faudra acheter un condominium et obtenir un titre de propriété dans le quota étranger.
Si l’achat concerne une maison ou un terrain avec sa femme thaïlandaise, l’époux étranger ne peut pas faire partie du quota. Dans ce cas, seul le nom de la personne thaïlandaise sera inscrit, et il ne sera pas possible d’inscrire le nom de la personne étrangère, car cela n’est pas accepté par la loi. Il est neanmoins possible de détenir le bien avec une société Thai ouverte avec son époux ou son épouse, néanmoins cette société devra être détenue au minimum a 51% par l’actionnaire thaï.

Processus d’achat et procédures

Quelle est la durée de la procédure pour devenir propriétaire en Thaïlande ?

Une fois que le paiement intégral des fonds est effectué et que le produit est terminé, le transfert du titre de propriété peut être effectué dans un délai maximal d’un mois au maximum. Cela signifie que le processus est très rapide. Il suffit de prendre rendez-vous au bureau des cadastres de la ville ou de la commune (Land Department) pour effectuer le transfert du titre.

Comment se passe concrètement la transaction ?

Chez Keller Henson , nous proposons des biens immobiliers neufs. Les clients achètent directement auprès des promoteurs et non pas à des particuliers. Cela garantit une transaction régulière puisque l’achat se fait auprès d’une société. Le processus d’achat commence par une analyse des différentes options et des visites des biens. Ensuite, le client signe un contrat ou quotation et effectue des frais de réservation pour confirmer son intérêt. Le frais de réservation peut être de 50 000 bahts jusque 500 000 bahts pour les biens de catégorie luxe, selon le cas.
Une fois que l’appartement est retiré de la vente, le contrat de vente est établi, indiquant ainsi l’intérêt et confirmation de réservation du client. Le contrat est signé, un deposit est payé (habituellement 20-35% du prix de vente) et, si nécessaire, des paiements sont effectués conformément aux termes du contrat. Lorsque le bien est fini et disponible à la livraison, dans un délai de 30 jours, le client doit procéder à une inspection du bien et effectuer le paiement final pour finaliser le transfert de propriété. Si des défauts de construction sont repérés, ils seront rectifiés sous 30 jours à la charge du promoteur.

Qu’en est-il de la TVA et des autres taxes ?

La TVA est incluse, il n’est donc pas nécessaire d’ajouter la TVA. En tant qu’acheteur, les frais supplémentaires à prévoir sont les frais de transfert, qui correspondent généralement à 1% du prix de vente.
De plus, dans le cas des biens faisant partie d’une résidence avec des parties communes, il y a souvent des charges annuelles liées à la maintenance en Thaïlande. Ces frais appelés common fees couvrent les aspects de la vie quotidienne, tels que la sécurité, l’électricité des ascenseurs, la maintenance et le ménage des parties communes, etc.
Un autre frais à prendre en compte concerne les premiers acheteurs, appelé Sinking fund, qui est un fonds d’amortissement pour le bâtiment. Les premiers acheteurs paieront un montant unique, souvent d’environ 500-1,000 bahts par mètre carré. Cet argent sera placé dans un fonds, et au bout de 5 ou 7 ans, la gestion du projet utilisera les intérêts de ce fonds pour des rénovations plus importantes, comme la peinture extérieure du bâtiment ou le remplacement d’un ascenseur. C’est à ce moment-là que le Sinking fund sera utilisé.
En ce qui concerne les common fees, c’est le deuxième frais, ils sont destinés aux dépenses courantes du bâtiment, aux parties communes et à la rémunération du personnel impliqué dans le projet.

Différences régionales en Thaïlande

Est-ce que les règles pour acheter un bien sont les mêmes partout en Thaïlande ? Ou est-ce qu’il existe des différences selon les régions ?

Les règles générales restent les mêmes. Cependant, il y a une différence à prendre en compte, notamment hors de Bangkok, dans des destinations telles que Phuket, Koh Samui ou Pattaya, où les frais de transfert peuvent parfois être plus élevés. Cela s’explique par le fait que les promoteurs sont un peu plus astucieux dans ces régions. Au lieu de diviser les frais de transfert équitablement (habituellement 2%, soit 1% chacun), ils incluent les taxes que leur société doit payer au bureau des cadastres dans les frais de transfert partagés à 50-50. Par conséquent, les frais de transfert peuvent malheureusement varier d’une ville à l’autre. Chez Keller Henson, nous nous efforçons d’expliquer aux promoteurs, lorsque les clients achètent pour une autre destination que Bangkok, qu’ils ne peuvent pas créer leurs propres règles, mais doivent respecter la loi thaïlandaise et simplement répartir les frais de transfert à payer équitablement, soit 50-50 pour l’acheteur.

Taxes et frais immobiliers en Thaïlande

Existe-t-il une taxe sur les biens immobiliers en Thaïlande ?

Alors, en ce qui concerne les taxes, il y a une taxe annuelle très légère appelée land and building tax, et c’est vraiment insignifiant. Elle représente seulement 0,02% de la valeur du bien, ce qui équivaut à environ 3 à 4 mille bahts par an. C’est vraiment négligeable comme montant.
En ce qui concerne la location, normalement, en Thaïlande, il est obligatoire de déclarer les revenus locatifs et d’être imposé selon la tranche marginale d’imposition en vigueur dans le pays.
Cependant, là où cela devient très intéressant, c’est qu’il n’y a pas de taxes successorales en Thaïlande. Les gens doivent simplement payer les frais de transfert auprès du département compétent pour transmettre la propriété à leurs enfants. Dans le cas d’un décès, l’enfant peut présenter le certificat de décès et son acte de naissance prouvant la relation parent-enfant, et ainsi être en mesure de recevoir le transfert de propriété moyennant des frais de transfert de seulement environ 2%. Donc, il n’y a pas de taxes successorales de 40%, 30% ou 25% en Thaïlande. C’est vraiment très intéressant.

Y a-t-il une taxe à la revente d’un bien ?

Lorsqu’il s’agit de revendre un bien immobilier, des taxes peuvent s’appliquer. Si la revente intervient dans un délai inférieur à 5 ans, on est considéré comme un spéculateur et il faut payer une taxe spéciale sur les activités commerciales de 3,3%. En plus de cela, on devra également payer environ 3% de retenue à la source (withholding tax). Ce dernier calcul dépend de la durée de détention du bien et il est ensuite divisé par le nombre d’années, puis on évalue les revenus générés par le bien par rapport au gain en capital. C’est un calcul un peu complexe, mais en général, cela équivaut à environ 2,7% à 3,2%, donc environ 3%. La retenue à la source doit toujours être payée.
Cependant, si le bien est détenu pendant plus de 5 ans ou s’il s’agit de la résidence principale (on ne peut avoir qu’une résidence principale en Thaïlande, c’est-à-dire un seul bien enregistré en tant que résidence principale), alors on n’a pas à payer la Special Business Tax (SBT) de 3,3%. À la place, on devra payer un droit de timbre (stamp duty) de 0,5%. La retenue à la source (withholding tax) d’environ 3% reste applicable.

Est-ce que je peux rapatrier les fruits de la vente en France ?

Pour acheter une propriété en Thaïlande en tant qu’étranger, il est essentiel de rapatrier les fonds depuis l’étranger via un transfert international. Un formulaire de transaction de change fourni par la banque thaïlandaise recevant les fonds est nécessaire pour prouver l’origine des fonds. En tant qu’étranger non résident, il est important de démontrer que les fonds proviennent de l’étranger. Cette preuve d’origine des fonds est essentielle car vous ne travaillez pas en Thaïlande et ne payez pas d’impôts sur le revenu dans le pays.
Lorsque vous revendez votre propriété après cinq ans, vous devez fournir le contrat de vente et les documents du bureaux des cadastres prouvant le transfert de propriété et que vous avez donc payé les frais de transfert et les taxes de revente. Vous pourrez transférer les fonds hors de Thaïlande. Du fait que vous avez aussi initialement rapatrié des fonds, vous pourrez les transférer en totalité sans problème. Cela vous permettra de retirer les fonds sans avoir de dette fiscale.

Pour acheter un bien, est-ce que j’ai justement besoin d’un compte bancaire thaïlandais ?

Pour acheter une propriété en Thaïlande, un compte bancaire thaïlandais n’est pas obligatoire. Lors de l’achat auprès d’un promoteur, les fonds sont habituellement transférés directement sur son compte et un reçu est délivré par le promoteur. Pour les reventes entre particuliers, il est préférable d’avoir un compte en banque en Thaïlande ou d’utiliser un compte temporaire appelé escrow account si disponible. L’ouverture d’un compte thaïlandais peut être reportée jusqu’à ce que le projet soit terminé. Il n’est pas nécessaire d’envoyer de l’argent depuis l’étranger sur son propre compte en Thaïlande, car cela peut compliquer les procédures administratives et de vérification de l’origine des fonds.
Dernièrement, j’ai eu un client belge. Il a effectué sa réservation, signé son contrat et effectué le paiement depuis la Belgique. Il a renvoyé son contrat en Thaïlande et a transféré les fonds nécessaires, correspondant à 30% du prix du condominium. Le projet sera terminé dans deux ans. Lorsque le client viendra l’année prochaine, s’il le désire je l’aiderai à ouvrir un compte bancaire en Thaïlande en utilisant ses documents d’achat. Dans certains cas, nous pouvons même attendre la livraison et le transfert du titre de propriété avant que les clients viennent ouvrir leur compte en banque.

Gestion des biens immobiliers et relations avec les locataires

Généralement, vos clients achètent surtout pour avoir une résidence principale ou est-ce qu’ils achètent essentiellement pour louer ?

Cela dépend, par exemple, si une personne possède déjà trois appartements à Berlin, d’une valeur immobilière de plus d’un million d’euros, il n’est pas forcément judicieux pour elle d’acquérir une quatrième propriété en Allemagne et de se voir imposer une taxe de 30% sur ses revenus ou de 40% à 35% sur la valeur du bien lorsqu’elle le lègue à ses enfants.
Nous avons également de nombreux acheteurs qui investissent soit pour la location et le gain sur le capital en tant qu’investisseurs, soit dans une optique de diversification de leur portefeuille et de gestion de leur héritage, afin d’éviter de dépasser certains seuils de taxation dans leur pays, comme les impôts sur la fortune.
Il existe donc deux types d’investisseurs, et ensuite, nous avons une clientèle qui achète pour elle-même, que ce soit des personnes ayant un lien avec la Thaïlande et y séjournant par exemple six mois par an, ou des individus qui achètent principalement pour le style de vie offert.

Si on achète un bien en Thaïlande, faut-il le déclarer aux impôts en France par exemple ?

Un résident Français doit habituellement déclarer la possession d’un bien immobilier à l’étranger. Il est nécessaire de déclarer si c’est une résidence principale, secondaire, un achat personnel ou bien un investissement locatif.

En pratique, pour une personne vivant en dehors de la Thaïlande et ayant acheté un bien en Thaïlande, comment peut-elle s’assurer que tout se passe bien avec les locataires ?

Chez Keller Henson, ce qui est avantageux, c’est que nous pouvons conseiller des projets ayant un management locatif avec des représentant dédiés et nous avons des agents spécialisés dans la location qui s’occupent de la relation entre le locataire et le propriétaire. En Thaïlande, et plus généralement en Asie, il n’y a pas de clause de protection des locataires pendant la saison creuse. C’est plutôt le propriétaire qui est protégé. En cas de non-paiement, nous appliquons une clause avec une pénalité journalière si le locataire ne paie pas son loyer dans les délais prévus, généralement après cinq jours. Si le locataire ne paie pas son loyer après cinq jours, nous pouvons lui imposer une amende journalière de 1000 à 2000 bahts. Deuxièmement, si le locataire ne paie pas depuis, par exemple, une semaine, en Thaïlande, nous avons le droit d’appeler directement la police, qui se rendra dans l’appartement. La police informe le concierge qu’il y a un locataire en défaut de paiement, et nous procédons simplement à l’expulsion du locataire. Cependant, cela arrive très rarement, cela ne m’est jamais arrivé. La plupart des gens se comportent correctement et sont de bons locataires en Thaïlande. Nous n’avons pas beaucoup de personnes qui endommagent les appartements ou qui ne paient pas leur loyer.

État actuel du marché immobilier en Thaïlande

Comment se porte le marché immobilier en Thaïlande actuellement ou en devenir ?

Nous avons un marché dynamique avec une tendance croissante vers des produits haut de gamme voire de luxe. Nous ne sommes plus sur des propriétés anciennes avec des normes de construction obsolètes. Les projets immobiliers actuels sont modernes, axés sur des concepts novateurs pour les espaces communs, le style de vie, le bien-être, le travail et les loisirs. Nous voyons également une évolution vers des produits plus respectueux de l’environnement, comme l’installation de bornes de recharge pour les véhicules électriques, de panneau solaire, système d’économie d’eau etc., qui sont en harmonie avec les tendances actuelles. Par exemple, la présence d’espaces de co-working dans chaque espace commun pour les YouTubers et les personnes travaillant en ligne.
Nous constatons une augmentation de la demande et des prix, mais le marché n’est pas très volatile, il reste relativement stable. À Bangkok, les rendements locatifs se situent entre 4 et 5 % nets, ce qui n’est pas énorme mais reste correct et stable. En ce qui concerne l’appréciation des prix de vente, nous observons une augmentation d’environ 3 % par an. Ainsi, nous sommes sur un marché immobilier stable avec une forte demande, même si les chiffres de croissance ne sont pas très élevés, généralement de l’ordre de 3 à 5 % pour les prix des biens immobiliers. On constate en générale une augmentation du prix de vente de 15% à 20% entre le prix de vente sur plan et le prix de vente du produit fini.

Conseils pratiques pour acheter en Thaïlande

Pour finir, quels sont les grands conseils que vous pourriez donner pour celles et ceux qui souhaiteraient acquérir un bien en Thaïlande ?

Chez Keller Henson, on se bat vraiment pour un service 5 étoiles qui est basé sur des choses simples mais essentielles. Ainsi, il est important de faire appel à des agents ayant une solide expérience et une réputation établie. Il est important, avant de se lancer dans un projet immobilier, de bien connaître le promoteur. Ainsi, pour ma part, j’analyse toujours leur stabilité financière, leur historique et leur réputation. Cela permet d’éviter de travailler avec des promoteurs peu fiables ou inexpérimentés.

Pour ma part, j’inspecte aussi toujours les biens avant la livraison, afin de détecter d’éventuels défauts ou problèmes qui doivent être résolus par le promoteur. C’est ce que j’appelle un service 5 étoiles et un accompagnement complet. Il faut guider le client tout au long du processus, de l’analyse des options disponibles, la lecture du contrat de vente et ses modalités, à la livraison du bien. Il est également nécessaire d’aider le client à trouver des professionnels tels que des avocats, des designers d’intérieur, etc., pour répondre à tous les besoins supplémentaires.
Un point est très important : il faut s’assurer que les professionnels avec lesquels vous travaillez ont vos intérêts à cœur. Choisissez des agents immobiliers qui se battent pour vous, vos intérêts et qui vous fournissent un service de qualité. Évitez les situations où des problèmes pourraient surgir à long terme.
Enfin, il est nécessaire d’avoir un accompagnement après l’achat. C’est un point pour lequel je suis très attentif. Il faut être en mesure de recommander des services complémentaires tels que des designers d’intérieur, des professionnels de l’inspection, ou bien un autre conseil.
En suivant ces conseils, vous pouvez maximiser vos chances de réussite dans le domaine de l’immobilier en Thaïlande et éviter les problèmes potentiels liés à des agents peu fiables ou à des promoteurs douteux.